Die 1969 und 1970 bezogene Alterssiedlung «Bin Rääbe» an der Schlossbergstrasse leidet seit langem an substanziellen wie strukturellen Schwächen und soll saniert werden. Ebenso ist ein Neubau mit Einzimmerwohnungen geplant. Nun liegen weitere Details zum Projekt vor.
Vereinzelte Sanierungsschritte oder Aufwertungen des Gebäudekomplexes gingen in den letzten Jahrzehnten eher spärlich von statten, und wenn, so betrafen sie nicht die Alterswohnungen an sich. Störend ist dort vor allem das Fehlen von hindernisfreien Zugängen und eigenen Waschräumen in den 1-Zimmer-Wohnungen.
Mit den neuen Sanierungsplänen der Stadt soll das nun der Vergangenheit angehören.
Diese soll in Etappen stattfinden. Als erstes soll der Neubau realisiert werden, um die Bewohnerinnen und Bewohner in den zu sanierenden Wohnungen umquartieren zu können. Der Stadtrat rechnet mit einer Investitionsrechnung, die das jährliche Budget weniger belastet, wenn sie über einen längeren Zeitraum verteilt werden kann. Zudem würden Ressourcen der Dienststelle Immobilien und der externen Begleitung geschont und fokussiert eingesetzt werden.
Die Erkenntnisse, die beim Sanierungsprojekt gewonnen werden, sollen in der Folge bei der ebenfalls sanierungsbedürftigen Alterssiedlung «Tobelrain» einfliessen.
Stand der Planung
Nachdem die Dienststelle Immobilien verschiedene Planungsbüros evaluiert hatte, wurde das Architekturbüro Ernst & Humbel, welches über Referenzen vergleichbarer Arbeiten verfügt, beauftragt, im Rahmen einer Machbarkeitsstudie die Sanierungsmassnahmen zu konkretisieren.
In der Machbarkeitsstudie werden die Kosten für die Sanierung der Schlossbergstrasse 15 mit CHF 9 750 000 beziffert und beinhalten auch die energetische Sanierung der Gebäudehülle. Zudem werden der Bestand hindernisfrei und durch den Gebäudeeingriff eine Nutzflächenvergrösserung erzielt, die neben dem Werterhalt auch eine Wertvermehrung darstellt.
Ein zentraler Aussenraum soll aus möglichst wenig versiegelter Fläche bestehen und so ein attraktiver Garten mit standortgerechter Vegetation geschaffen werden. Details müssen planerisch noch vertieft werden.
Im Trakt der Schlossbergstrasse 13 soll eine eingeschränkte Sanierung laufend durchgeführt werden. Sobald ein Mieter auszieht, wird die Wohnung sanft renoviert mit Tausch der Badewanne gegen eine schwellenlose Dusche und weiteren kleineren Verbesserungen. Auf allen Dachflächen wird die Installation von Photovoltaik-Anlagen geprüft.
Die Verdichtung mit dem Erweiterungsbau mit 16 Wohnungen wird auf CHF 5 200 000 geschätzt (bei einer Genauigkeit von +/- 25%).
Die Planungsarbeiten für ein solch umfangreiches Projekt wurden gemäss Submissionsverordnung öffentlich ausgeschrieben. Um der Aufgabe gerecht zu werden, wurde eine Generalplanersubmission durchgeführt. Der Gewinner dieses Verfahrens ist die Hotz Partner AG aus Wädenswil.
Auf Basis der Grobkostenschätzung aus der Machbarkeitsstudie von Ernst & Humbel hat die Firma Hotz Partner die Kosten für das vorgeschlagene Projekt auf CHF 13,5 Mio. (+/- 25%) geschätzt. Der beratende Baukostenplaner von der Landis AG erachtet die Kosten als eher zu tief angesetzt und geht daher in seiner Nachkalkulation der Gesamtkosten von rund CHF 14,5 Mio. (+/- 25 %) aus.
Für die weiteren Planungskosten sind im Budget 2024 CHF 500 000 und im Planjahr 2025 CHF 3 500 000 eingestellt. Ein Teil der im Planjahr 2025 und alle in den folgenden Jahren eingeplanten Kosten betreffen die Durchführung der Submission und die Realisierung. Die Projektierung betrifft sowohl die Sanierung der bestehenden Gebäude, als auch den Neubau. Da der Auslöser für das Projekt die Sanierung der bestehenden Alterswohnungen ist und auch der überwiegende Teil der anfallenden Projektierungskosten die Sanierung betreffen, kann der gesamte Projektierungskredit bei der Beurteilung der Gebundenheit als Ganzes betrachtet werden.
Für die Phase der Projektierung besteht weder in sachlicher, örtlicher noch zeitlicher Hinsicht wesentlicher Entscheidungsspielraum, weshalb die Projektierungskosten als gebundene Ausgaben zu betrachten sind. Jedoch kann der auf die Projektierung folgende Entscheid zur Erweiterung aufgrund des Entscheidungsspielraums nicht als gebunden beschlossen werden.
Anzahl Wohnungen und Beschlüsse
Zusammen mit dem Neubau und den Einzelzimmern, die in den sanierten Gebäuden teilweise zusammengelegt zu Zweizimmerwohnungen werden, ergeben sich im gesamten Komplex 34 1-Zimmer-Wohnungen, 43 2-Zimmer-Wohnungen und eine 3,5-Zimmer-Wohnung (diese Wohnung stand den Hauswärten der Anlage zur Verfügung, die aber mittlerweile eingespart wurden).
Der Platz für eine Tiefgarage wäre vorhanden; die Einfahrt würde seeseitig unter dem Neubau angeordnet. Allerding müsste mit einem Flächenverlust im Untergeschoss gerechnet werden, was zulasten der Waschküche und Kellerabteile ginge.
Die Stadt will aus ökologischen und sozialen Gründen von der Erwägung einer Tiefgarage absehen, da sich die Umsetzung negativ auf die Baukosten und letztlich auf die Mietkosten auswirken würde.
Stattdessen soll in der weiteren Projektierung ein Mobilitätskonzept erarbeitet werden, welches eine weitere Reduktion der Parkplätze und somit auch die Schaffung von mehr Aussenraum ermöglicht.
Weiter hat der Stadtrat beschlossen, für die Planung der Alterssiedlung «Bin Rääbe» ein Planungskredit von CHF 1 100 000 zulasten der Investitionsrechnung als gebundene Ausgaben zu bewilligen und freizugegeben. Für das Projekt Erweiterung und Sanierung der Alterssiedlung «Bin Rääbe» wird ein Projektausschuss mit den Mitgliedern Christof Wolfer (Stadtrat Finanzen), Daniel Tanner (Stadtrat Gesellschaft) und Claudia Bühlmann (Stadträtin Soziales) eingesetzt.
Nachdem der Projektierungskredit gesprochen wurde, soll das Vor- und Bauprojekt und die Baubewilligungsphase bis Ende 2024 erfolgen. Die stadträtliche Weisung soll Anfang 2025 in den Gemeinderat und in der zweite Jahreshälfte an der Urne über den Baukredit abgestimmt werden. Erst dann kann schliesslich an die Realisierung gedacht werden. wa
Zeitachse
Vor- und Bauprojekt bis Baubewilligungsphase:bis Dezember 2024
Baubewilligungsverfahren:Januar 2025 bis April 2025
Weisung an den Gemeinderat Baukredit: Q1/2025
Urnenabstimmung Baukredit:2. Jahreshälfte 2025
Durchführung Ausschreibung:Oktober 2025 bis März 2026
Realisierung Neubau:Juni 2026 bis Februar 2027
Gesamtsanierung (bei leerem Gebäude):Februar 2027 bis Mai 2028
Fertigstellung/Bezug:Sommer 2028
Die 1969 und 1970 bezogene Alterssiedlung «Bin Rääbe» an der Schlossbergstrasse leidet seit langem an substanziellen wie strukturellen Schwächen und soll saniert werden. Ebenso ist ein Neubau mit Einzimmerwohnungen geplant. Nun liegen weitere Details zum Projekt vor.
Vereinzelte Sanierungsschritte oder Aufwertungen des Gebäudekomplexes gingen in den letzten Jahrzehnten eher spärlich von statten, und wenn, so betrafen sie nicht die Alterswohnungen an sich. Störend ist dort vor allem das Fehlen von hindernisfreien Zugängen und eigenen Waschräumen in den 1-Zimmer-Wohnungen.
Mit den neuen Sanierungsplänen der Stadt soll das nun der Vergangenheit angehören.
Diese soll in Etappen stattfinden. Als erstes soll der Neubau realisiert werden, um die Bewohnerinnen und Bewohner in den zu sanierenden Wohnungen umquartieren zu können. Der Stadtrat rechnet mit einer Investitionsrechnung, die das jährliche Budget weniger belastet, wenn sie über einen längeren Zeitraum verteilt werden kann. Zudem würden Ressourcen der Dienststelle Immobilien und der externen Begleitung geschont und fokussiert eingesetzt werden.
Die Erkenntnisse, die beim Sanierungsprojekt gewonnen werden, sollen in der Folge bei der ebenfalls sanierungsbedürftigen Alterssiedlung «Tobelrain» einfliessen.
Stand der Planung
Nachdem die Dienststelle Immobilien verschiedene Planungsbüros evaluiert hatte, wurde das Architekturbüro Ernst & Humbel, welches über Referenzen vergleichbarer Arbeiten verfügt, beauftragt, im Rahmen einer Machbarkeitsstudie die Sanierungsmassnahmen zu konkretisieren.
In der Machbarkeitsstudie werden die Kosten für die Sanierung der Schlossbergstrasse 15 mit CHF 9 750 000 beziffert und beinhalten auch die energetische Sanierung der Gebäudehülle. Zudem werden der Bestand hindernisfrei und durch den Gebäudeeingriff eine Nutzflächenvergrösserung erzielt, die neben dem Werterhalt auch eine Wertvermehrung darstellt.
Ein zentraler Aussenraum soll aus möglichst wenig versiegelter Fläche bestehen und so ein attraktiver Garten mit standortgerechter Vegetation geschaffen werden. Details müssen planerisch noch vertieft werden.
Im Trakt der Schlossbergstrasse 13 soll eine eingeschränkte Sanierung laufend durchgeführt werden. Sobald ein Mieter auszieht, wird die Wohnung sanft renoviert mit Tausch der Badewanne gegen eine schwellenlose Dusche und weiteren kleineren Verbesserungen. Auf allen Dachflächen wird die Installation von Photovoltaik-Anlagen geprüft.
Die Verdichtung mit dem Erweiterungsbau mit 16 Wohnungen wird auf CHF 5 200 000 geschätzt (bei einer Genauigkeit von +/- 25%).
Die Planungsarbeiten für ein solch umfangreiches Projekt wurden gemäss Submissionsverordnung öffentlich ausgeschrieben. Um der Aufgabe gerecht zu werden, wurde eine Generalplanersubmission durchgeführt. Der Gewinner dieses Verfahrens ist die Hotz Partner AG aus Wädenswil.
Auf Basis der Grobkostenschätzung aus der Machbarkeitsstudie von Ernst & Humbel hat die Firma Hotz Partner die Kosten für das vorgeschlagene Projekt auf CHF 13,5 Mio. (+/- 25%) geschätzt. Der beratende Baukostenplaner von der Landis AG erachtet die Kosten als eher zu tief angesetzt und geht daher in seiner Nachkalkulation der Gesamtkosten von rund CHF 14,5 Mio. (+/- 25 %) aus.
Für die weiteren Planungskosten sind im Budget 2024 CHF 500 000 und im Planjahr 2025 CHF 3 500 000 eingestellt. Ein Teil der im Planjahr 2025 und alle in den folgenden Jahren eingeplanten Kosten betreffen die Durchführung der Submission und die Realisierung. Die Projektierung betrifft sowohl die Sanierung der bestehenden Gebäude, als auch den Neubau. Da der Auslöser für das Projekt die Sanierung der bestehenden Alterswohnungen ist und auch der überwiegende Teil der anfallenden Projektierungskosten die Sanierung betreffen, kann der gesamte Projektierungskredit bei der Beurteilung der Gebundenheit als Ganzes betrachtet werden.
Für die Phase der Projektierung besteht weder in sachlicher, örtlicher noch zeitlicher Hinsicht wesentlicher Entscheidungsspielraum, weshalb die Projektierungskosten als gebundene Ausgaben zu betrachten sind. Jedoch kann der auf die Projektierung folgende Entscheid zur Erweiterung aufgrund des Entscheidungsspielraums nicht als gebunden beschlossen werden.
Anzahl Wohnungen und Beschlüsse
Zusammen mit dem Neubau und den Einzelzimmern, die in den sanierten Gebäuden teilweise zusammengelegt zu Zweizimmerwohnungen werden, ergeben sich im gesamten Komplex 34 1-Zimmer-Wohnungen, 43 2-Zimmer-Wohnungen und eine 3,5-Zimmer-Wohnung (diese Wohnung stand den Hauswärten der Anlage zur Verfügung, die aber mittlerweile eingespart wurden).
Der Platz für eine Tiefgarage wäre vorhanden; die Einfahrt würde seeseitig unter dem Neubau angeordnet. Allerding müsste mit einem Flächenverlust im Untergeschoss gerechnet werden, was zulasten der Waschküche und Kellerabteile ginge.
Die Stadt will aus ökologischen und sozialen Gründen von der Erwägung einer Tiefgarage absehen, da sich die Umsetzung negativ auf die Baukosten und letztlich auf die Mietkosten auswirken würde.
Stattdessen soll in der weiteren Projektierung ein Mobilitätskonzept erarbeitet werden, welches eine weitere Reduktion der Parkplätze und somit auch die Schaffung von mehr Aussenraum ermöglicht.
Weiter hat der Stadtrat beschlossen, für die Planung der Alterssiedlung «Bin Rääbe» ein Planungskredit von CHF 1 100 000 zulasten der Investitionsrechnung als gebundene Ausgaben zu bewilligen und freizugegeben. Für das Projekt Erweiterung und Sanierung der Alterssiedlung «Bin Rääbe» wird ein Projektausschuss mit den Mitgliedern Christof Wolfer (Stadtrat Finanzen), Daniel Tanner (Stadtrat Gesellschaft) und Claudia Bühlmann (Stadträtin Soziales) eingesetzt.
Nachdem der Projektierungskredit gesprochen wurde, soll das Vor- und Bauprojekt und die Baubewilligungsphase bis Ende 2024 erfolgen. Die stadträtliche Weisung soll Anfang 2025 in den Gemeinderat und in der zweite Jahreshälfte an der Urne über den Baukredit abgestimmt werden. Erst dann kann schliesslich an die Realisierung gedacht werden. wa
Zeitachse
Vor- und Bauprojekt bis Baubewilligungsphase:bis Dezember 2024
Baubewilligungsverfahren:Januar 2025 bis April 2025
Weisung an den Gemeinderat Baukredit: Q1/2025
Urnenabstimmung Baukredit:2. Jahreshälfte 2025
Durchführung Ausschreibung:Oktober 2025 bis März 2026
Realisierung Neubau:Juni 2026 bis Februar 2027
Gesamtsanierung (bei leerem Gebäude):Februar 2027 bis Mai 2028
Fertigstellung/Bezug:Sommer 2028