Aktuell Wädenswil

Korrekturen am Gestaltungsplan AuPark – Stadtrat empfiehlt Annahme

Das Standard/Alcatel-Areal soll überbaut werden

Kürzlich wurde der überarbeitete Gestaltungsplan zur Überbauung des Areals der ehemaligen Standard Telephon & Radio AG präsentiert. Gegenüber der Urfassung, die bis Ende Januar 2018 öffentlich auflag, gab es diverse Korrekturen. Der Stadtrat von Wädenswil hat nun den privaten Gestaltungsplan sowie die dazu nötige Teilrevision der Nutzungsplanung für das Areal AuPark dem Gemeinderat überwiesen.

Die Grundeigentümerin Intershop hat die Anliegen aus der öffentlichen Auflage in wesentlichen Teilen in das Projekt einfliessen lassen. 16 Einwendungen von Privaten, Parteien und Verbänden gingen aus der öffentlichen Planauflage hervor. Zum Teil seien es umfassende und anspruchsvolle Einwendungen gewesen, wie der Stadtrat Planen und Bauen, Heini Hauser, verriet: «Einige konnten aufgenommen werden, andere nicht.» Auch Christian Baldinger, Vertreter der Grundeigentümerin Intershop bestätigt, dass seine Firma die Einwendungen ernst genommen habe: «Wir haben den Gestaltungsplan in Absprache mit Stadt und Kanton nochmals optimiert. Der AuPark ist Wohnen, Arbeiten und Bildung und in dieser Form ein gelungenes Beispiel für die zeitgemässe Mischnutzung eines alten Fabrikareals.»

Hochhäuser sind ja in Wädenswil ein sensibles Thema, erst recht in der Au. Beim revidierten kommunalen Richtplan wurden einst geplante Hochhauszonen wieder gestrichen. Auch im AuPark werden keine Hochhäuser zu stehen kommen, obwohl ein Gestaltungsplan durchaus die Möglichkeit dazu bieten würde. Die Ausnützungsziffer wurde gegenüber dem ersten Wurf reduziert, von einst 140% auf 133%. Damit ist die gemäss Richtplanung geforderte hohe städtebauliche Verdichtung nach wie vor sichergestellt und es wird gleichzeitig berücksichtigt, dass die Umsetzung quartierverträglich geschieht. Ausserdem wurden die Gebäudehöhen auf einzelnen Baufeldern nach unten angepasst. So liegt der höchste Punkt auf dem Baufeld F, wo heute der grosse rote Standard-Kubus steht, nun auf gleicher Höhe wie das jetzige Flachdach, das Baufeld näher zur Austrasse hin wurde 4,9 Meter gekappt und erreicht nun noch eine Höhe von 435 m.ü.M. Die Gebäudehöhe wird auf maximal 25 Meter begrenzt. Mit dieser Massnahme wird auf die Anliegen der Nachbarschaft oberhalb des Areals Rücksicht genommen, damit deren Aussicht nicht eingeschränkt wird.

Die Bauherrschaft rechnet ausserdem mit maximal fünf Bauetappen, zwei davon für die Kantonsschule. Hier macht Hans Jörg Höhener vom Mittelschul- und Berufsbildungsamt der Bildungsdirektion des Kantons Zürich klar, dass die Mittelschule «tendenziell» in nur einer Etappe gebaut werden soll. Ziel für die Bauherrschaft wie auch die Bildungsdirektion ist ein Abschluss der Bauarbeiten sowie die Eröffnung der Mittelschule im Jahr 2028.

Andere Verwendung des Mehrwertausgleichs

Mit der Überweisung des privaten Gestaltungsplans sowie der dazu nötige Teilrevision der Nutzungsplanung an den Gemeinderat geht auch der städtebauliche Vertrag zum Mehrwertausgleich einher. Ein erfahrenes Planungsbüro hat den Mehrwert, den das Areal durch die Umzonung erfährt, auf 20 Mio. Franken geschätzt. Stadt und Grundeigentümerin haben sich auf einen Ausgleich der planungsbedingten Vorteile im Umfang von 25% bzw. auf einen Betrag in der Grössenordnung von CHF 5 Mio. geeinigt. Damit partizipiert die Allgemeinheit am Wertzuwachs aufgrund der Planungsbeschlüsse. Im ersten Entwurf wollte die Stadt davon noch 1 Million Franken für Sportbauten, konkret für eine Dreifach-Turnhalle beim Schulhaus Ort, aufwenden. Nach der Zusage des Kantons, sich als Mieter in dieser neu zu bauen Turnhalle einzumieten, verwendet die Stadt diesen Betrag nun vollumfänglich für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auf dem Areal. Damit kann einem grossen Bedürfnis in der Bevölkerung entsprochen werden. Anstatt einem Achtel werden nun ein Fünftel aller etwa 300 Wohnungen für bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung gestellt. So werden von den zu erwartenden 5 Millionen Franken Mehrwertausgleich 4,5 Mio. Fr. dem bezahlbaren Wohnraum zugerechnet, für den öffentlichen Park verbleiben noch 0,5 statt wie einst vorgesehen 1 Mio. Franken.

In den Vorschriften zum Gestaltungsplan wird ausserdem neu explizit festgehalten, dass die Energieversorgung auf dem Areal fortschrittlich, nachhaltig und mehrheitlich mit erneuerbaren Energien erfolgen muss. Aus einem Einwand aus der Planauflage ging hervor, dass die Dächer nun durchgehend begrünt sein müssen, wobei Christian Baldinger von Intershop bemerkte, dass dies für sie sowieso normal gewesen wäre. Die Grüne Partei verlangte ausserdem, dass die Bauten auf dem Areal im «2000-Watt-Areal-Standard» zu erstellen und zu betreiben seien. Auf diesen Einwand sei man bewusst nicht eingegangen, da Minergie bereits Bauvorschrift sei. Der Unterschied liege bei der Mobilität, sprich bei der Begrenzung von Parkplätzen. Eine Einschränkung hier errachtet Intershop als nicht sinnvoll.

Kantonsschule als Bestandteil des Gestaltungsplans

Der Regierungsrat hat im November 2017 beschlossen, dem Kantonsrat als Standort für die neue Kantonsschule am linken Seeufer den AuPark vorzuschlagen. Der Kantonsrat hat dem am 16. April 2018 einstimmig zugestimmt. Für Hans Jörg Höhener, stellvertretender Leiter Mittelschul- und Berufsbildungsamt Kanton Zürich, ist der AuPark «der ideale Standort für die neue Kantonsschule am linken Zürichsee. Denn das Areal weist bereits heute eine gute Verkehrsanbindung auf. Zusätzlich bietet es uns die nötige Flexibilität bei der Errichtung der Schule. Bereits heute ist das Interesse an Schulplätzen sehr gross.»

Stadtrat empfiehlt AuPark zur Annahme

Der Stadtrat befürwortet das Projekt. Die geplante gemischte Nutzung mit Wohnen und Gewerbe sei quartierverträglich und ein positiver Impuls für den Ortsteil Au. Mit der dazugehörigen Kantonsschule Zimmerberg werde zudem der Bildungsstandort Wädenswil weiter gestärkt.

«Der AuPark ist ein Gewinn für Au, für Wädenswil und aufgrund der Kantonsschule auch für weite Teile des linken Zürichseeufers. Die Bevölkerung profitiert insbesondere von zusätzlicher Infrastruktur. So entstehen mit der Kantonsschule eine Aula, eine Mensa und zwei Turnhallen, die von der Öffentlichkeit mitbenutzt werden können. Geplant sind weiter ein öffentlich zugänglicher Park mit Spielplatz sowie ein oder mehrere Läden.» Stadtpräsident Philipp Kutter ist vom Projekt überzeugt: «Der AuPark ist ein positiver Impuls für den Ortsteil Au, nicht zuletzt dank der Kantonsschule. Zudem wird das heute wenig attraktive Industrieareal zu einem familienfreundlichen Wohnort mit Quartierversorgung und einem öffentlichen Park.»

IG Wädi Au nur bedingt zufrieden

Die IG Wädi Au ist nur bedingt zufrieden mit dem Gestaltungsplan. Dass der Bau von Hochhäusern auf dem zukünftigen AuPark-Areal explizit ausgeschlossen werde, sei ganz in ihrem Sinne. «Allerdings sind immer noch Gebäude mit einer Höhe von bis zu maximal 25 m eingeplant – also etwa 6 m höher als das bestehende Au-Center-Gebäude –, was wir für diesen Standort so nahe am See als zu hoch erachten.»

Die Reduktion der Ausnützungsziffer hält die IG für einen Schritt in die richtige Richtung, «ändert aber nichts an der Tatsache, dass die geplante Gross-Überbauung eher in ein städtisches Umfeld passt als an den Rand eines Naturschutz- und Erholungsgebietes am See.»

Grundsätzlich hätte sich die IG Wädi Au auch eine lockerere Aufteilung der Baukörper zur Alten Landstrasse hin gewünscht. Weiter bemängelt die IG den hohen Wohnanteil. «Die IG Wädi Au würde die folgende Aufteilung als angemessen betrachten: 1/3 Kantonsschule, 1/3 Gewerbe, 1/3 Wohnen.»

Auch zur Mehrwertabgeltung hat die IG eine klare Meinung: «Der durch die Umzonung des gesamten Areals entstandene Mehrwert soll zu etwa 25% an die Stadt Wädenswil abgegolten werden. Ob der von der Stadt ausgehandelte Betrag in der Höhe von 5 Mio. CHF wirklich als ‹ökonomisch angemessen› bezeichnet werden kann, wagen wir angesichts des von uns höher geschätzten Gewinnes zu bezweifeln. Zudem reicht dieser Betrag nur für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und für einen geringen Beitrag an die Infrastruktur (10%).»

Abschliessend verspricht die IG eine vertiefte Analyse und wird danach das weitere Vorgehen planen.

Die Festsetzung des Gestaltungsplans erfolgt unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Festsetzung der Teilrevision der Nutzungsplanung Gebiet AuPark-Areal. Diese wird dem Gemeinderat zeitgleich mittels einer separaten Weisung vorgelegt. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats unterliegt dem fakultativen Referendum. (stb)